Finn ditt neste kontor - 100% kostnadsfri tjeneste

Former for fornyelsesavtaler

Det finnes naturligvis masse forskjellige klausuler i leieavtaler. Vi skal se på noen av de vanskelige fornyelsesklausulene nedenfor.

Avtaler om fornyelse av leieforholdet kommer i utallige former. Denne artikkelen tar for seg noen av de vanligste formene for fornyelsesavtaler.

Leietaker har en ensidig ubetinget rett til å fornye leieforholdet ved en renskåret fornyelsesrett. I dette tilfellet kan ikke utleier motsette seg fornyelsen, og det avhenger i tillegg av avtalen om utleier kan reforhandle leievilkårene.

Et alternativ til dette vil eksempelvis være fortrinnsrett. Fortrinnsrett vil si at leietakers fornyelse er betinget av om utleier skal fortsette å leie ut lokalet. Dette er bestemt gjennom rettspraksis, men det kan likevel være greit å utdype i avtalen. Dersom partene ikke blir enige om leievilkårene for den neste perioden, altså en slags «right of first refusual» er en annen type betinget fornyelsesrett. Det er viktig å nevne at utleier er pliktig til å tilby en reel reforhandlings avtale. Avtalen kan ikke være «ekstrem» bare for å bli kvitt en leietaker i henhold til den alminnelige lojalitetsplikten.

Det vil i de aller fleste tilfeller være gunstig å ha samme leietaker over lengre perioder. Da slipper du kostnader for søk etter nye leietakere, du slipper ledighet, tilpasning av lokaler etc. Hvis du ser for deg en leietaker som har leid lokalet i mange år og kun justert leien for KPI, er det stor sannsynlighet for at vilkårene falleri utakt med markedets vilkår. Dersom leier gis en ensidig fornyelsesrett vil det da være viktig å legge inn en avtale om at leievilkårene også skal reforhandles.

De største dagligvarekjedene har gjerne en avtale om fornyelse av leieforholdet i x antall år. Domstolene har tidligere konkludert med at det er fullt lovlig å gjøre avtaler om evigvarende fornyelsesrett. Dersom slike avtaler inngås kreves det klare holdepunkter. Hvis leietaker har fått rett til å fornye avtalen med 5 nye år i disse tilfellene betyr det likevel ikke at «fornyelsesretten» har blitt fornyet. Den avtales gjerne utenom, hver gang det reforhandles.

Standardavtaler i dag gir gjerne en frist til leier at det må varsles om fornyelse. Med tanke på at eventuelle uenigheter skal løses vil det være praktisk med en slik frist i avtalene.

(Kilde: Estatenyheter, Trude Gran Melbye, 20.11.2018).